Desde su fundación en Berlín en 2019, NUMA se ha posicionado como un referente en la digitalización del sector hotelero europeo. Este operador hotelero de origen alemán combina lo mejor de los alojamientos tradicionales con la flexibilidad y comodidad que exigen los viajeros modernos, ofreciendo una experiencia completamente digitalizada en 36 ciudades de 14 países.

En esta entrevista, exploramos con detalle la filosofía de NUMA, su visión sobre el mercado de los apartamentos turísticos en Europa, su estrategia de expansión y cómo están utilizando la tecnología para transformar el futuro del turismo. Además, analizamos el impacto de las normativas sobre el alquiler turístico, las tendencias emergentes del sector y el papel clave de la sostenibilidad en su modelo de negocio.

Entrevista a Carmine Tobiello

¿Qué es la marca NUMA? ¿Cuál es su historia? 

Carmine Tobiello

Numa es un operador hotelero totalmente digitalizado, de origen alemán, que ofrece habitaciones y apartamos con una calidad constante y un diseño inspirador en los barrios más céntricos de 36 ciudades, en 14 países europeos. Desde su creación en Berlín en 2019, el grupo Numa ha construido una oferta digitalmente nativa que combina lo mejor de los hoteles tradicionales -calidad garantizada, licencias, servicio de experiencia de huéspedes las 24 horas, almacenamiento de equipaje, etc. - con la comodidad y flexibilidad de los alquileres a corto plazo, habitaciones más grandes con cocina y comodidades del hogar como un potente Wi-Fi- para ofrecer a los clientes la mayor elección, experiencia y valor.

NUMA se puso en marcha en abril de 2021 en España y digitaliza por completo la experiencia hotelera, desde la reserva de habitaciones en cuestión de segundos hasta el check-in y check-out online, el servicio de atención al cliente a través de WhatsApp, y ofrece a los huéspedes la posibilidad de reservar servicios adicionales y experiencias locales. Proporciona una solución para los consumidores que exigen cada vez más viajes digitales y exclusivamente móviles.

La misión de la empresa es transformar el sector hotelero europeo, en el que las cadenas hoteleras tradicionales luchan por adaptarse a estos nuevos comportamientos de los consumidores digitalizando la experiencia del consumidor y ofreciendo un servicio de excelencia en sus establecimientos (hoteles o apartamentos turísticos según las preferencias del huésped del futuro) ubicados en el centro de las mayores ciudades europeas.

¿Cómo describirías la situación actual del mercado de alquiler de apartamentos turísticos en Europa? 

En Europa nos enfrentamos a un sector muy fragmentado desde la perspectiva de los propietarios. Esto implica que la oferta actual está en fase de institucionalización lo cual permitirá mejorar también el servicio a los huéspedes finales. Además, visto la fuerte presión al alza en los alquileres residenciales en las principales ciudades europeas, estamos observando, justamente, una restricción y regulación que está reorganizando el destino de uso de los activos céntricos en las principales capitales donde este fenómeno es más fuerte. 

Es evidente que cada vez se regularice más, ya que hay mucha oferta de vivienda, como si fuera turística cuando no lo es y hay que controlar la situación. Desde el año pasado, es obligatorio que los propietarios registren sus activos turísticos, con sus datos personales y de la vivienda, así como registrar con un número la vivienda si la plataforma donde la comercializan así lo exige.

Además, tendrán que enviar los datos de actividad del anfitrión (noches alquiladas, número de huéspedes, URL y número de registros) a través de los sistemas habilitados de forma mensual. Creemos que, por primera vez, la hoja de ruta es clara, lo que beneficia a los anfitriones, a las autoridades y a la oferta turística europea para los viajeros.

 ¿Hay diferencias entre el mercado español y portugués? 

Las diferencias entre el mercado de apartamentos turísticos en España y Portugal son varias y pueden influir en las perspectivas de inversión y en la experiencia de los turistas.

1. Regulación Legal

  • España: En muchas ciudades, como Barcelona y Madrid, existen regulaciones estrictas sobre el alquiler de apartamentos turísticos. Se requiere obtener licencias y cumplir con normativas específicas. Algunas áreas han impuesto restricciones severas para combatir la gentrificación y proteger el mercado de vivienda residencial.
  • Portugal: Lisboa y Oporto tienen un enfoque más flexible en cuanto a la regulación de alquileres turísticos, aunque también están implementando normativas para controlar la cantidad de licencias. Sin embargo, en comparación, la regulación es menos rigurosa que en muchas ciudades españolas.

2. Demanda Turística

  • España: España sigue siendo uno de los destinos turísticos más populares del mundo, atrayendo a millones de visitantes anualmente. Ciudades como Barcelona, Madrid, y Málaga son altamente demandadas, lo que aumenta la competencia en este sector.
  • Portugal: Aunque la demanda en Portugal ha crecido significativamente en los últimos años, especialmente en Lisboa y Oporto, todavía está en una etapa de desarrollo con relación a la oferta turística, por lo que hay más oportunidades para crecer en este mercado.

3. Estacionalidad

  • España: Si bien hay variaciones dependiendo de la región, el turismo en España tiende a ser más estacional, con picos en verano y durante festividades específicas. Esto puede afectar la rentabilidad de los apartamentos turísticos.
  • Portugal: La temporada turística en Portugal se ha ido alargando, registrando un aumento en la llegada de turistas durante todo el año, aunque Madrid y Lisboa aún superan en picos de temporada a otras ciudades.

4. Precios y Rentabilidad

  • España: Los precios de los apartamentos turísticos tienden a ser más altos, especialmente en destinos muy turísticos. La rentabilidad puede variar considerablemente según la ubicación y la oferta de servicios.
  • Portugal: En general, los precios de los apartamentos turísticos en Portugal pueden ser más asequibles, y la rentabilidad en algunas áreas aún puede ofrecer márgenes atractivos, especialmente en zonas emergentes.

Ahora que ha terminado el año, ¿cuál es su evaluación sobre el desempeño de la empresa durante estos meses? ¿Han cumplido las expectativas previstas?

Estamos muy contentos con la performance tanto a nivel operativa como de firmas de nuevos establecimientos. Hemos conseguido ampliar significativamente nuestro portfolio en España este año que ha marcado también la firma de 4 nuevos activos en Valencia y la apertura de dos de estos estimada para Q1 del 2025. De cara a la performance económica estamos muy satisfechos con 2024, tan solo 3 años después de haber lanzado la marca en España. España y Portugal son mercados muy agradecidos en cuanto a términos turísticos: la gastronomía es excelente, la climatología muy buena y la orografía de la península es tan diferente que ofrece mucho atractivo para los turistas.

En este sentido, tenemos varias previsiones y acuerdos ya cerrados, que comunicaremos próximamente, pero podemos afirmar que estamos muy satisfechos por cómo hemos cerrado 2024 y las previsiones son realmente buenas para este año.

Varias ciudades del mundo están implementado normativas estrictas respecto a los alquileres turísticos. ¿Qué opinión tienen al respecto?

Claramente estas representan una limitación para el desarrollo del mercado de apartamentos turísticos y el mercado hotelero, pero consideramos que son medidas necesarias y muy positivas para el sector. Sobre todo, en España observamos que el efecto en el mercado turístico es positivo porque permite consolidar el interés inversor en activos enteros, alejándose de la tendencia anterior centrada en la creación de carteras de activos granulares, mientras que ahora el enfoque está en la consolidación de activos enteros que permiten una mejor operativa de los mismos.

Como todo hay pros y contras de cara al fenómeno de regulación del alquiler turístico que estamos observando en toda Europa. Una de las principales justificaciones para la regulación es proteger el acceso a vivienda asequible para los residentes. Las normativas también pueden ayudar a controlar el turismo masivo y sus efectos negativos, como la gentrificación, la presión sobre los servicios locales y la degradación de la calidad de vida de los residentes. Como resultado una mayor regulación ayuda también a mejorar la calidad de los alojamientos turísticos, cosa que va plenamente en línea con la estrategia de Numa; la regulación puede fomentar estándares más altos de calidad y seguridad en los alojamientos turísticos, oxigenando la experiencia del turista y beneficiando a los propietarios responsables.

Hay pero que tener cuidado y recordar que una excesiva regulación puede representar un desincentivo para la inversión y finalmente deprimir las economías de ciudades cuyas economías dependen mucho del turismo. Creemos que es importante recordar que el turismo representó para España más del 12% del PIB directa e indirectamente algunos puntos % más. Una regulación excesiva puede disuadir a los inversionistas que buscan entrar en el mercado de alquileres turísticos, limitando así la oferta de alojamientos y reduciendo la competitividad.

Ante estas normativas, ¿qué estrategias específicas ha implementado su empresa para adaptarse y seguir creciendo en el mercado?

Numa sigue en línea con su estrategia a largo plazo. Nosotros, con diferencia a otros players, hemos ido filtrando nuestra cartera excluyendo los activos con licencias híbrida residencial/turístico en vista de una regulación de las mismas. Desde hace ya 2 años Numa en España analiza activos turísticos terciarios que adhieren a normativas ya completamente codificadas dentro del marco legislativo tanto nacional como a nivel comunidad/ayuntamiento. Nuestro pipeline se constituye únicamente de activos hoteleros, apartamentos turísticos y hostales/ pensiones etc. El resultado es un crecimiento más sostenible y una rentabilidad estructural superior a la media del sector hotelero.

Desde su perspectiva, ¿cuáles son las próximas tendencias en el sector de alquiler de apartamentos turísticos?

Gracias a nuestra tecnología, Numa puede operar todas sus propiedades en remoto, bajo demanda y automatizando la mayoría de los procesos, por lo que podemos reducir bastante los costes operativos. Esto nos permite contar con un GOP (Resultado bruto de explotación) muy por encima de la media de la hotelería tradicional. Además, al estar integrados con los principales canales de distribución tenemos la flexibilidad de cambiar rápidamente de corta a media estancia y, de esta manera, seguir manteniendo unos niveles de ocupación entre 70-90% en todas nuestras propiedades.

Nos centramos en el alquiler de habitaciones, por lo que no operamos en otros ámbitos como en el de la restauración, gimnasios, salas de reuniones, etc.

¿Cómo está utilizando NUMA la tecnología e innovación para mejorar la experiencia del cliente y optimizar la gestión de propiedades?

Numa automatiza los procesos operativos hasta en un 80%, lo que permite a los operadores hoteleros ahorrar hasta un 60% de costes fijos. Analizamos cada paso de la cadena de valor con gran detalle. Nos centramos en tres aspectos principales: en primer lugar, la experiencia de los clientes, con procesos automatizados y digitalizados de check-in y check-out o nuestro conserje virtual que se anticipa a sus preguntas y necesidades.

En segundo lugar, nuestro crecimiento de ingresos, por ejemplo, nuestro modelo de precios dinámicos ajusta los precios hasta 1.000 veces al día según las condiciones cambiantes, y las habitaciones se asignan de forma inteligente. El tercero es la eficiencia operativa. Por ejemplo, hemos desarrollado nuestra propia app de servicio de mantenimiento y de habitaciones y cada puerta está conectada a un sistema IoT para mejorar los flujos de trabajo.

¿Qué planes de expansión tiene la empresa para los próximos años en España y Portugal? ¿Están explorando nuevos mercados o ciudades específicas?

Tenemos muy claro desde Numa cual es nuestro producto, quienes son nuestros clientes y sus preferencias de cara al alojamiento turístico y en línea con esto seguimos con la estrategia de expansión delineada hace un año que incluye el centro de las siguientes ciudades: Madrid, Barcelona, Lisboa, Oporto, Valencia, Málaga, Sevilla, Bilbao, Alicante, Palma de Mallorca, Marbella, Tenerife y unas 4 ciudades españolas más que consideramos de forma más oportunista en base a la calidad de los activos y ubicación.

La Península Ibérica es un mercado clave para nosotros por varios motivos. En los núcleos urbanos la demanda de turismo de ocio y de negocios está muy consolidada; la península ibérica cuenta con excelentes conexiones por tierra, mar y aire que ha llevado a un crecimiento del segmento internacional y, por lo tanto, una reducción de la estacionalidad, y desde el punto de vista de los inversores, los núcleos urbanos siguen siendo el foco donde realizar sus transacciones.

El Grupo Numa se toma en serio el objetivo de convertirse en el líder de apartamentos de viaje por excelencia en España y Portugal.

En Numa vemos la Península Ibérica como un mercado clave para nuestra expansión europea. Seguimos siendo muy positivos con respecto al mercado español, dados sus sólidos fundamentos y su destacado atractivo turístico. También esperamos un fuerte crecimiento de los viajeros de negocios, jóvenes, modernos y flexibles, como los nómadas digitales.

¿Cómo aborda su empresa las cuestiones de sostenibilidad y responsabilidad social dentro del marco de los alquileres turísticos?

Realmente para nosotros, la sostenibilidad es crucial y trabajamos constantemente para que cada estancia de Numa sea más sostenible. El grupo Numa se está sumergiendo en el mundo de la responsabilidad medioambiental, social y de gobierno (ESG).

Un gran ejemplo es nuestro establecimiento de Numa Wood en Viena. Numa Wood es un tesoro natural entre el rico ambiente cultural de Viena, un oasis urbano creado con más de 1.500 abetos de origen sostenible. Como símbolo de una generación de viajes sostenibles, Wood también capta la estética de las tres zonas más vibrantes de Viena.